来源： 江苏经济报
土地增值税清算工作作为税务部门强化税收征管的一个重要环节，它对于保证税款应收尽收具有举足轻重的作用。然而，近几年来，税务人员在清算过程中发现，房地产企业仍暴露出不少问题。
当前工作的难点，一是开发形式复杂多样，清算工作难度大。目前主要表现为房地产开发有独立开发、合作开发、滚动开发、成片开发等多种形式。一方面滚动开发和成片开发项目开发周期较长，允许税前扣除的开发成本和费用无法按照每个项目进行分摊，准确计算土地增值税难度较大。另一方面开发企业与建安企业存在较强的关联关系或者本就是两块牌子、一套人马，债务关系复杂，加之开发企业账务核算混乱、收入不入账或结转不及时、费用归集不全、普通住宅与非普通住宅不能分别核算等各种原因，使得清算工作困难重重。二是销售价格不透明，计税收入确定难。在房地产开发过程中，地段、环境、楼层、面积、户型、销售时间等影响房价因素众多，房价千差万别，加之开发商在销售环节大多采取预收款方式进行核算，税务部门很难掌握全部收入情况。三是扣除项目难以界定，增值额认定难。由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列扣除项目金额，有的对开发成本费用不进行项目间的分开核算，有的不及时归集成本费用，影响税金计算的真实性。四是开发项目统一核算，政策界限不明晰。房地产企业开发普通住宅，增值率在20%以下的，可免征土地增值税，市县一级普通住宅开发增值率一般不超过20%，而商业门店增值率则普遍在60%以上。在实际操作当中，如何明确划分普通住宅与商业门面房面积，征纳双方分歧较大，如果按建筑面积来划分，则准确计算应纳税额就存在一定难度。
究其原因，主要一是预征制度有待完善；二是土地增值税清算不到位；三是对旧房销售没有按规定征收土地增值税。
为此，笔者提出以下对策及建议。一是完善控管手段，提高征管质量。加强对房地产开发企业会计基础资料的管理，要求纳税人完整收集土地增值税扣除项目资料，同时要按照每一套商品房来建立土地增值税管理档案，做到开发一处管理一处，销售一套登记一套，强化税源基础管理工作，进一步提升对该税种的精细化管理水平。二是加强部门配合，健全协税网络。要切实加强同房地产相关部门的联系协调，取得多方支持与配合，建立与计委、城建、土地、规划、房管、银行等部门的信息交流机制。按房地产“一体化”管理的要求，定期向计委了解基建计划审批情况，向城建部门了解《施工许可证》的办理和建筑项目竣工验收情况，向土地部门了解土地出让、转让、办证情况，向规划部门了解《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》办理情况，向房管部门了解《房屋预售证》及《房屋产权证》发放情况等等，通过以上措施及时掌握开发情况，对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售、产权转移等各环节进行全面监控，以此来实现对土地增值税的全程监控。三是强化税务稽查，严格政策执行。有针对性地开展土地增值税专项检查工作，加大稽查力度，对查出偷逃增值税的房地产纳税人，要严格按《征管法》规定进行处罚，情节严重、涉嫌犯罪的，应移交司法机关追究法律责任，同时采取新闻媒体公开曝光的形式，达到惩治一个教育一片的目的。四是做好业务培训，提高执法水平。对外，加大对土地增值税的政策宣传力度，进一步提高房地产企业依法纳税、诚信纳税意识，积极做好土地增值税的纳税辅导工作，注重加强财务人员的税收政策培训，提升服务水平，不断提高土地增值税征管质量。对内，有针对性地开展土地增值税税收政策和房地产行业会计制度的培训，让税管员熟悉土地增值税的计算方法，了解房地产开发交易的整个过程，为进一步做好土地增值税清算工作奠定基础。
