来源；纳税网
随着我国经济的快速发展，城市化进程的加快，房地产业已成为高额利润行业，其税收增长近年来最为突出。黄冈市地方税务局稽查局在2007年10月组织的房地产行业稽查中共查处36户房地产企业，查补入库税款1200万元，事实证明房地产行业税收稽查工作大有可为。
房地产企业所纳税项是现行税制下涉及地方税种最多的行业，涉及11个税种。房地产开发周期较长、环节复杂，证据搜集难度大，本人结合实际工作，对如何做好房地产税收稽查证据收集工作，做了一些分析。
一、房地产税收案件稽查对证据的要求及特点
根据《行政诉讼法》第三十一条规定，证据分为七种：①书证；②物证；③视听资料；④证人证言；⑤当事人的陈述；⑥鉴定结论；⑦勘验笔录、现场笔录。税务稽查取证是指稽查人员在实施稽查过程中，依据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》赋予的权力，通过调查、询问、个人自述、记录、录音、录像、照相及复制等手段，搜集取得用来确定事实真相证据的过程。合法有效的证据对于稽查案件的定性至关重要。作为证据必须具有以下三个特点：
（一）合法性。就是证据必须具有法律所规定的特定形式。同时证据的搜集调查、审查核实必须符合法律规定的程序。具体说，一是证据的形式要合法。即书证如果是复印件，必须与原件核对无误，必须有检查人员及提供单位的签名；在物证中视听资料必须要求是原始载体；证人证言及当事人陈述必须有核对无误的当事人签名；各种鉴定结论必须注意格式、资格及程序问题。二是取得证据的手段必须合法。就是在取得证据时必须在法律规定的范围内取得，比如稽查人员在有准确信息的情况下强行搜查财务人员的抽屉取得纳税人的偷税证据，即使证据是真实的，也会因为取得证据的方式非法而使证据无效。三是获取证据的程序必须合法。在实际工作中要注意回避制度，应由2名以上具有执法资格的人员执法，实施检查时要下达税务检查通知书并出示检查证等。四是取得证据的时间也要合法。必须在作出税务处理、处罚之前取得充分的证据，而不能在行政诉讼期间为作出的具体行政行为再去调查补证。
（二）客观性。就是一切证据都必须是客观存在的事实。在现代法理学上事实就是被证据所证明的事实，所以证据必须具有客观性。纳税人是严格执行税收政策，合法进行会计核算，还是涉嫌存在涉税违法行为，都会在其购买土地、办理施工及售房等相关行政手续、票据开具、资金流向等方面，留下记录、物品。稽查人员就是根据这些证据以及对相关人员进行询问等途径，取得纳税人是否存在涉税违法行为的证据。
（三）关联性。可以作为证据的事实，必须与所稽查的对象存在着紧密联系，能够反映纳税人是否存在涉税违法行为。房地产行业管理部门多，资料繁冗，这就要求稽查人员在取证时把握关联性和针对性，比如要检查土地使用税就要查看土地使用证，掌握土地取得时间及占用面积；检查契税就要取得土地买卖合同以及土地出让金等证据，掌握土地成交价格从而确定计税依据。
二、在房地产税收案件稽查取证工作中存在的问题
税务稽查证据主要来源于两方面：一是被查企业提供的证据，由于税务稽查人员没有搜查权，所以局限于对企业提供的证据进行分析、核实；二是来源于关联企业、银行、政府机关的证据。取得此类证据后必须经企业质证。随着经济、科技的发展和税收法律法规政策的公开，税务违法案件逐步向智力型发展。税务违法案件当事人的智力、阅历及反稽查能力较高，要想从他们那里获取有力证据极不容易。目前，在对房地产税收案件稽查取证工作中存在以下几个问题：
（一）仅重账面证据，未利用征管法赋予的权限全面检查取证。在房地产税收稽查工作中，目前大多数还是停留在以查账为主的层面上，所取得的证据往往是纳税人的工商执照、税务登记证、发票存根以及纳税人在账面上反映的数字。而有的开发商在账面上不做收入、虚列支出、隐瞒开发情况，如果稽查人员不了解企业的实际开发、销售等动态情况，就容易造成以下后果：一是开发商预售楼盘时故意延迟缴纳税款，有些企业不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。二是占用资金，年度内随意调整税款申报数额甚至少缴税款。三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票、隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税。还有的将预收款记在往来账面上，使应该申报缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。四是企业不按政策规定缴纳土地使用税，在第一期商品房开发完工后就停止申报缴纳土地使用税。稽查人员如果仅仅停留在账面数字上就很难发现这些问题。
（二）不注重当事人的陈述、申辩资料。当事人的陈述是针对违法事实进行必要的解释、辩解，是稽查人员在稽查过程中全面了解案情的途径之一。从税务稽查实践看，做好税务稽查案件当事人的询问笔录对于查清全部或部分关键性的税务违法活动内容、搜集与案件相关的线索、印证税务违法事实有着十分重要的作用。在房地产税收稽查中，涉及的当事人有房地产开发商、建筑商、业主等，通过询问房地产开发商了解企业基本情况、开发的整个流程以及税收缴纳情况，可以对案情和当事人是否属于主观故意作出初步判断；通过询问建筑商可以了解开发企业成本以及资金流向，通过询问业主可以了解开发企业商品房销售收入的真实情况。而目前的税务稽查取证中很少取得当事人的陈述资料，即使听取了当事人的陈述意见，但很少有按照正规、合法程序制作陈述笔录的。
（三）取得的证据单一、孤立，不能形成证据链。在案件稽查中，很少有仅凭一个证据就能直接证明纳税人的违法事实成立。不同证据能证明的案情范围也不相同，有的证明面较广，有的则很具体，部分或所有的证据必须依据逻辑性，互相补充印证，共同证明案件的真实情况，方可作为定案依据。
三、如何做好房地产税收案件稽查取证工作
（一）充分利用税收征管法赋予税务机关的检查权全面搜集证据。税务稽查人员应根据房地产行业经营地点固定、开发周期长、开发产品容易查清的特点，制订周密的检查方案全方位搜集证据。一要充分使用征管法赋予的实地检查权，到税务案件当事人开发的小区按楼幢分别登记住宅、商铺、车库、储藏间的实际数量，核实开发、销售各环节的成本费用和收入与实际申报额是否一致，在搜集过程中应注意掌握商品的销售数量和业主入住数量，为核实分析案情积累数据；二是了解纳税人的商品房销售形式，及时掌握销售情况，防止纳税人将当月实现的销售收入拖延至下一个纳税期，少申报缴纳税款；三是在账户的检查上既要从总体上进行逻辑判断，也要注意细节，如账户上的异样资金流动、反常的其他费用以及与其销售不一致的情况；四是对银行账户的检查，应查实税务案件当事人在哪些银行开有账户和各账户账面记录情况；五是对账目混乱难以查账征收的纳税人应使用征管法规定的核定征收权核定应纳税款，促使税务案件当事人举证，从查实其提供的证据入手打开案件稽查的突破口。
（二）做好房地产税收稽查中当事人的询问笔录。在房地产税收案件稽查中当事人的侥幸心理很重，普遍存在着避重就轻、避实就虚、能推就推的心理，陈述前后不一、互相矛盾，存在着虚假的可能性，做好询问笔录非常重要。一是要向税务违法案件当事人进行政策和法律教育，尤其要讲明税收征管法规定的税务案件当事人的权利和义务，对不如实说明税务违法事实所负的法律责任。二要向当事人讲明税务机关有为纳税人保密的义务，打消纳税人的顾虑。三要充分利用已有证据，揭露当事人反映情况的虚伪性，迫使他们交待真实情况。四要认真全面记录好当事人的陈述和反映的情况。
