来源;纳税网
2008年7月9日至10日,国家税务总局在南京召开了全国税务系统企业所得税管理与反避税工作会议,提出了新时期加强企业所得税管理的24字方针,即“分类管理,优化服务,核实税基,完善汇缴,强化评估,防范避税”,为进一步加强企业所得税管理明确了思路,指明了方向。房地产行业作为企业所得税的重要税源行业,如何提高房地产行业的企业所得税管理水平,防止重点税源流失,防范税收执法风险,成为当前基层国税机关需要重点研究的课题。
一、宿迁市房地产行业发展现状
近年来,随着城市化进程加快、基础设施逐步完善、居民生活水平需求提升,房地产业快速发展,带来了城市面貌的日新月异,房地产行业已成为拉动地方经济发展和促进税收增长的重要力量。2005年-2007年,宿迁市房地产开发建设规模不断扩大,房屋施工面积、房屋竣工面积、房屋销售面积呈逐年递增态势。
房地产行业销售收入快速增长,已经成为企业所得税收入的重要来源。2005年宿迁市房地产企业销售收入9.5亿元,入库企业所得税2010万元;2006年房地产企业销售收入32.1亿元,入库企业所得税5443万元; 2007年全市累计开业房地产开发企业348户,其中内资332户、外资16户,共缴纳企业所得税14050万元。2008年上半年宿迁市房地产开发企业入库所得税13598万元,占全市所得税收入比重达41%.可见,管好房地产就管住了所得税的大头,就控制住了所得税税收流失的风险。基层国税机关只有加强对房地产企业所得税管理规律的研究探索,才能提高房地产企业所得税管理水平,进而推动企业所得税整体征管工作上台阶。
二、目前房地产行业偷税手段的多样性
受利益驱使,房地产行业的涉税违法行为越来越普遍,一些开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。在宿迁房地产行业尽管已连续5年被国税机关列为税收专项检查的内容之一,但行业偷税形势依然严峻。2006年全市房地产企业因专项检查而被补税罚款139万元,2007年补税罚款803万元,2008年上半年已经上升至3672万元。房地产行业的偷税问题成为当前社会关注的焦点问题。房地产企业的偷税手段及其形式归纳起来,主要有以下几个方面:
1、隐匿应税收入,其主要方法是:(1)销售收入确认不及时,少列收入坐支现金现象严重,有的直接进入企业小金库不入账。对银行按揭款项不及时入账,或者把收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式,不开具正式发票,预收款项长期挂账,不作收入。(2)以工程尚未决算,收入、成本、费用无法确定为由,将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目,不结转或延期结转应税销售额;(3)隐匿销售车库、储藏室等附属配套设施的收入和面积,由于这两项收入不好办房产证,开发商往往不记收入。(4)将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务,以开发产品(完工可售的房地产)换取其他单位或个人的非货币性资产,将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东(或投资人)等视同销售行为不按规定确认收入等。
2、挤占、多提、虚列成本,其主要方法有:(1)不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等,将前述费用全部挤占完工产品成本;(2)以工程完工未结算为由,高估建筑安装工程费和配套设施费,将其长期挂在“其他应付款”和“应付账款”科目,虚增成本;(3)开发商和建筑商互相勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建安发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,少缴所得税。(4)多结转已售产品的销售成本及税金,甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除,减少已售产品销售当期的应纳税所得额等等。(5)利用“零星工程”或部分“配套工程”不需要招投标的空子,认为无据可查,虚列或扩大项目成本,达到增大税前扣除的目的。配套设施建设费采取“先估后算”往往高估成本不按期结算,在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上高估成本的做法,严重影响了利润的真实性。
3、超标准列支或扣除相关费用和支出,主要项目内容包括:(1)注册资本金不到位,将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除;(2)超标准列支或扣除人员工资及职工福利费;(3)超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费;(4)超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。
4、账簿凭证管理混乱,核算不规范。多数房地产企业由于工期长,与建安施工企业结算不及时,成本核算未严格执行权责发生制和配比原则,有的仍然按收付实现制核算,即对成本采取支付多少,就列支多少;对未售房面积,收入未转但成本已提前列支,造成收入、成本不配比,因而无法核实其真实成本,也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账,造成成本虚增,同时存在大量的不合法凭证。有的用缩小可售面积的方法计算出的单位成本,结转销售成本,达到偷税目的。
5、纳税申报不及时,不按预收房款申报预售收入依据利润率(或毛利率)缴纳所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报,等等。
三、房地产行业偷税频发的原因分析
1、企业为追求利益最大化不惜走险。企业为了追求利益往往产生了非理性的偷逃税行为,即使被查处,也只是补缴税款,缴纳少量的罚款和滞纳金,收益和成本的巨大反差,助长了部分房地产企业产生偷逃税款的主观故意。
2、政府干预形成了税收征管阻碍。当前,政府尚处于转型期,房地产业在地方经济中又占有重要地位,政府与企业“关系密切”,政府部门为谋求“地方利益”而损害“公共利益”的行为时有发生,甚至直接插手税务部门的征管活动,一定程度上的影响了税务部门的正常执法。
3、税务部门对房地产行业监管不到位。一个房地产开发项目,需要经过多个行政部门的审批、许可与监督,但由于税务部门长期以来没有与这些行政部门建立有效的信息交换和共享制度,在项目开发过程中难以有效地参与管理和监控,这就给房地产企业偷逃税提供了机会。
四、强化房地产企业所得税管理的对策
根据房地产行业的特殊性和其存在的偷税多发问题,一方面,我们要在检查中抓住重点问题,严查重处偷税行为,更重要的是,采取多种措施,建立健全房地产企业所得税的长效管理机制,严密防范偷税行为。
(一)抓住重点,严厉查处偷税行为。在检查中,应重点抓住“七点”检查房地产企业是否偷税。一是检查房地产开发企业是否与建筑安装企业相互勾结虚增成本,多计成本偷逃税款。二是检查企业是否利用关联关系承包或分包工程加大建筑安装成本。三是检查企业是否虚开零星工程发票以及虚开甲供材发票偷税。四是检查企业是否将土地和建筑安装成本在一期二期分摊不均少缴所得税。五是检查企业是否把车库和阁楼的成本加在总成本中摊入商品房面积。六是检查“预提费用”账户。对涉及项目的配套设施建设,检查企业是否高估配套建设成本,且不按期结算而少缴税款。七是检查企业是否巧立名目报销费用。按规定审核企业招待费、业务宣传费、劳动保护费等列支标准。各级国税机关要加大稽查力度,严惩偷税行为。要让偷税者付出高额的成本,促使其吸取教训,自觉提高纳税遵从度。
(二)多措并举,建立长效管理机制。把房地产企业所得税作为税收征管工作的重中之重,全面实施分级分类管理。抓住登记认定、预缴申报、汇算清缴等关键环节,真正在解决重点、难点问题上下功夫,建立房地产行业所得税的长效管理机制。
1、加强培训,提高征纳双方的办税质量。加强对税务干部和企业办税人员的双重培训,尤其是新企业所得税法知识的培训,切实提升培训实用效果。按专业化的要求,配备有特长的专业管理人员,加强对房地产行业所得税税源管理,应对偷税手段的专业化、隐蔽化。要落实管理责任,体现重兵把守、严控风险的指导思想。要加强办税人员质量评价体系建立,在管理中发现企业办税人员办税质量或财务人员的核算水平达不到要求的,要及时和企业法人进行沟通,以帮助和促进企业提高核算水平,化解源头风险。
2、完善模型,提高税源监控水平。要进一步完善房地产行业的参数模型,加强对指标体系使用效果的跟踪检查,制定房地产开发企业征管指南,促进房地产开发企业征管质量的提高。要深入房地产开发企业进行专题调查研究,掌握所得税管理中存在的问题,堵塞管理漏洞,提高房地产行业所得税监控水平。
3、密切协作,提高征管合力。加强与国土、工商、财政、建设、规划、质监、地税等部门的协作与配合,大力开展外部信息交换,积极利用政府和其他有关部门的公共服务成果和相关信息,建立专门的房地产业信息共享机制。与经贸部门的立项、国土部门的土地出让、规划部门的规划、建设部门的房地产工程验收、测量机构的测量报告、房管部门的房地产行业的产权登记、地税部门房地产行业营业税和土地增值税征收信息等实现资源共享,及时获取涉税信息,做到“耳聪目明”,形成齐抓共管的良好机制。
4、分类管理,提高控制风险的能力。在日常管理中,根据企业规模和缴税情况,对房地产开发企业进行科学分类,要区别税源情况选配管理人员,对重点税源实施重点管理。要按照掌握的行业税负水平、参数模型、多发问题,排查出风险企业,进行风险级次排序,正确把握税源管理重点、难点,对突出影响税源管理质量与税收风险控制的企业要拿出针对性管理办法,有效降低风险级别。要制订切实可行的风险控制办法,不断提高房地产行业税收风险预警、预报和应急应对能力。
5、强化分析,提高征管质量。要充分利用联动机制的分析平台,深化对房地产行业税收管理、税务稽查案例的分析,密切关注行业指标运行情况,定期发布房地产行业的动态管理信息、典型案例分析、稽查建议等信息,促进房地产开发企业征管质量的提高。
6、优化服务,提高纳税人税法遵从度。由于房地产企业的特殊性,在与其交往中,一方面要注重沟通,优化服务,另一方面也要不卑不亢,有礼有节。要正确树立征纳双方法律地位平等的理念、公正执法是最佳服务的理念、纳税人正当需求应予满足的理念。要加大税法宣传力度,主动做好优惠政策兑现和多缴税款的审核退税工作,主动征求纳税人的合理要求和意见建议,提高纳税人对税法的遵从度。
7、双查双究,提高拒腐防变能力。要认真落实“一岗两责”,进一步加大对权力运行关键环节和关键岗位的监控力度,提高干部廉洁从税的意识。积极推行“一案双查”,对有关线索和事项及时报告纪检监察部门,加强对重点岗位、重点人群、重点环节、重点时期的监督制约力度,防范不廉行为的发生。